פיתוח תשתיות רחוב לפרויקטים של תמ"א 38 2015-08-16T11:42:07+00:00

פיתוח תשתיות רחוב לפרויקטים של תמ"א 38

שלוש תוכניות מתאר ארציות משקפות היטב את המגמה של המדינה לעודד תהליכים שישמרו על המבנים הקיימים וימנעו התדרדרות פיזית וחברתית של שכונות עירוניות שונות. תוכניות אלה קרויות בשם הכולל "התחדשות עירונית" והן כוללות:

– תמ"א 31 – תוכנית מתאר ארצית לפיתוח ולקליטת עלייה.

– תמ"א 35 – תוכנית מתאר ארצית לבנייה ולפיתוח.

תמ"א 38 – תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.

כללי

תוכניות המתאר משקפות את התכנון העתידי לפיו המדינה מנסה לשמור על שטחים פתוחים, להשתמש באופן יעיל בקרקע, במוסדות הציבור ובתשתיות, ולרכז את הבינוי בישראל במסגרת השטחים הבנויים.

תהליכי ההתחדשות העירונית אמורים לחזק מבנים ישנים כך שיהיו עמידים בפני רעידת אדמה, ולאפשר תוספת בנייה וחידושם של מבנים קיימים, לאור המחסור בקרקעות באזורים האורבניים מרובי האוכלוסין.

אגב, תוכניות התחדשות עירונית הן לא המצאה ישראלית, וניתן למצוא אותן במדינות רבות כמו ארצות הברית, סין, אנגליה וצרפת. כמובן שבכל מדינה התהליך מיושם באופן אחר, לפי אופי האוכלוסייה, המדיניות והחקיקה המקומית.

התחדשות עירונית באמצעות תמ"א 38

בארץ, במסגרת תמ"א 38 ניתן ליישם תוספות בנייה (למשל, באמצעות בנייה מעל הגג של מבנה קיים). במסגרת תמ"א 38/2 אפשר להרוס מבנה ישן ולהקים במקומו בניין כמו בפרויקט פינוי-בינוי של שכונות שמאפשר להרוס מבנים ישנים קיימים ולבנות במקומם מבנים חדשים.

תמ"א 38 – אושרה ב-2004 על ידי המועצה הארצית לתכנון ולבניה. תוכנית זו היא חלק מההיערכות להתמודדות במקרה של רעידת אדמה. מטרת תמ"א 38 היא לחזק מבנה קיים שההיתר לבנייתו הוצא לפני שנת 1980, ושל מבנה שלא עומד בת"י 413 – התקן הישראלי לרעידות אדמה. בעצם מדובר בכ-40% מכלל המבנים בארץ. לפי תיקון תמ"א 38/1, ניתן לבצע את התוכנית גם אם אין הסכמה של 100% מהדיירים.

התמריצים לדיירים לחיזוק בניינים אלה מתבצעים על ידי הענקת זכויות בנייה להוספת יחידות דיור במבנה. זכויות בנייה אלה כוללות: אפשרות להרחיב עד 25 מ"ר את יחידות הדיור, להוסיף יחידת מגורים על ידי סגירה של קומת העמודים, להוסיף קומה או להוסיף אגף למבנה. תמריצי תמ"א 38 להוספה של יחידות דיור, מעודדות את חיזוק המבנה על ידי הוספה של מרחב מוגן ומעלית שמחזקים את הבניין הקיים.

תמ"א 38/2 – לאחר אישור תמ"א 38 התברר שמעט מאוד דיירים מנצלים את המענקים ומחזקים את הבניין בו הם מתגוררים, בעיקר בגלל קשיים רבים בתכנון ובביצוע עצמו. לאור זאת, נוסף בשנת 2010 תיקון לתמ"א 38 שמאפשר להרוס בניין ישן שלא עומד בתקן 413, ולהקים במקומו בניין חדש לפי דרישות התקן.

בעצם תמ"א 38/2 הוא כמו פרויקט פינוי-בינוי, ושלא כמו תמ"א 38/1, הוא דורש הסכמה של כל בעלי הזכויות במבנה. יחד עם זאת, אנשי המקצוע מדגישים שתיקון 2 מאפשר בניית מגדלי מגורים באזורים עירוניים ישנים.

מה בין תמ"א 38 לבין תשתיות הרחוב

במקרה של הוספה של דירות למבנה קיים או בניית מבנה חדש בעל יחידות דיור רבות יותר, חייבים לתת את הדעת גם על נושא התשתית, ולבדוק אם כן התוספות מתאימות לתשתית הרחוב הקיימת.

יש הטוענים שתמ"א 38 היא "אנטי תכנונית", בגלל שהיא לא בודקת אם הוספה של יחידות הדיור מתאימה לתשתיות הביוב, הגינות הציבוריות, החניה, התנועה ברחוב, מספר גני הילדים באזור ועוד. כלומר, לפי טענה זו, כשהורסים בניין קיים ובונים במקומו בניין שמכיל הרבה יותר יחידות דיור, חייבים לתת את הדעת גם להתאמה של התשתיות הקיימות לתוספת זו.